河内是2020年ZUI值得期待的房地产市场（上篇）越南简史以及河内的定位DWELL首望·2020-07-0610:17越南的整体情况和房地产市场我们之前有所涉及，但为什么一直说河内是ZUI值得期待的房地产市场？接下来让我们用两篇的篇幅来聊聊：一篇软性，讲讲越南的简史，河内的定位；一篇硬核，用数据来论证我们对河内房地产市场的判断!越南国土狭长，33万平方公里的面积却拥有绵延3260公里的海岸线！现在中南半岛的各国领土越南的两个主要的经济区域：红河三角洲（河内所在）以及湄公河三角洲（胡志明所在）因为有利的地形发展形成了今天繁华的城市规模和经济体量！

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　　那一年，北京的四合院还不要过亿，北京的商品房均价，大约12,500元/㎡，熟悉的2000美金/㎡的均价，是不是“昨日重现”了？ 我们再看看当年的贷款利息，跟今天的越南，有没有可比性？ 中国的房贷利率，从2005年到2011年的阶段，基本上在5%/年-5%/年这个区间徘徊，08年中国成功的办了奥运会，世界经历了“次贷”，出于宏观调控的原因，贷款利率的波动也在预料之中.同时我们也可以看到，1998到2008这房地产的No。

　　如果你来到河内，除了语言之外并没有太多出国的陌生感，河内也有清明节、端午节、中元节、中秋节、重阳节、春节等。与中国人一样，阴历的春节是一年之中ZUI盛大的节日.摊位都在出售春节期间悬挂的彩灯和装饰物时至今日，纵然胡志明市在经济发展上早已成为越南国内的No.1大城市，但在越南官方的眼中，胡志明市终究只是一个经济城市，河内这个有着1000多年历史的城市才是名副其实的首都，是越南文化和Political的中心!

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　　实际情况也确实如此，2019年河内市场总共新增37,700套公寓，总共销售了39,300套公寓.显然，2019年的河内地产市场，是供不应求的市场!　　 价格：无论是自住，还是投资，价格一直都是大家关心的重要指标之一，那河内的房价到底处于什么水平呢？　　　　 我们普遍把河内的住宅市场由价格从高到低，划分为了Advance（奢华）公寓，中级公寓以及经济适用房！根据太平戴维斯的数据，Advance（奢华）公寓2019年的平均价格为7000万越南盾/㎡（约3000美元/㎡），中端公寓的均价为3500万越南盾/㎡（约1500美元/㎡），经济适用房的均价为2200万越南盾/㎡（约950美元/㎡）！

　　根据两大机构的数据显示，自2013年起，中低端的房价增长率维持在3%-5%/年，Advance住宅因为供应量的稀缺，增幅略高于中低端住宅，达到4%-8%/年.　　 出租:大部分的看客在河内买了房，都是用作投资，那投资除了房价的稳定及增值，租金回报也是个考量因素.根据太平戴维斯的数据，河内公寓的租金价格从US$13/㎡/月–US$32/㎡/月不等，一般的回报率可达到5%/年以上！由于市场上的公寓处于供不应求的状态，本地买家多为改善型刚需，所以可出租的房源就整个河内市场而言不多，租住公寓的客群也多为海外派驻越南的高管，外籍人士以及越南本地的高收入群体，租客受教育程度及素质高于平均水平.

　　 河内作为首都，也作为越南北部ZUI知名的城市，2019年有530万外国人到访，从而也带动了当地酒店业及酒店式公寓的发展!短租也成为了众多公寓买家的选项之　根据太平戴维斯的数据显示，河内酒店式公寓的平均入住率达到了80%以上，即使是低端的酒店式公寓，月租金也能达到US$900/月（US$13/㎡*70平米）!CBRE的数据也佐证了这一观点!下图中可以看到酒店式公寓的平均租金为US$30/㎡/月，且平均的入住率均在80%以上.